ההבטחות ושברן – מצב הדיור בישראל 2016
מחירי הדיור בישראל מהווים נושא כאוב שאין ישראלי שאינו מכיר. המחירים, הגבוהים בצורה בלתי פרופורציונלית ביחס למשכורת הממוצעת, הביאו לכדי תופעות אבסורדיות, בהן אזרחי ישראל בגילאי 50 ומעלה, אשר רכשו השכלה ועבדו במשך כל חייהם, נאלצים למצוא פתרונות דיור זמניים כגון שכירות, מגורים בדירות לא הולמות או לחלופין החזר של הלוואת המשכנתא במשך עשרות רבות של שנים. זוגות צעירים שזה עתה החלו את הקריירה לא יכולים אפילו לחלום על רכישת דירה ללא עזרה.
מעיון בנתונים בנושא, ניתן לראות כי משנת 2008 ועד שנת 2015 עלו מחירי הדיור ב-80%, ואילו המשכורת הממוצעת לא השתנתה כמעט כלל. המגמה ממשיכה, והפער בין מחיר הדירות לבין המשכורת רק הולך ומחריף עם השנים. בנוסף, מספר המשכורות הממוצעות הנדרשות לרכישת דירה בישראל הינו גבוה משמעותית ביחס למדינות מערביות אחרות. ניתן היה לחשוב שמגמת העלייה נכונה רק עבור איזור המרכז- עם זאת, הנתונים מראים אחרת. גם בנתניה, חדרה ובאר שבע זינקו מחירי הדיור בכ-30% ואף יותר במהלך תקופה זו.
איך אנחנו ביחס לעולם? במהלך התקופה של העלייה המשמעותית במחירי הדיור בישראל, מחירי הדיור בארה"ב ובאירופה אמנם עלו- אך באחוזים מעטים וזניחים בלבד, אשר ירדו זמן קצר לאחר מכן. נראה, אם כן, שתחילתה של העלייה היא אכן בגלל המשבר הכלכלי העולמי, אך היא אינה פרופורציונלית לסיבה זו בלבד וככל הנראה נובעת מעוד גורמים רבים נוספים.
כמה באמת עולה הדירה?
עוד גורם שיש לקחת בחשבון כאשר מדובר על מחירי הדיור הינו המיסוי. מדובר במס יוצא דופן- על פי רוב, משלמים מס על רווחים או על נכסים. במקרה של רכישת דירה, לעומת זאת, יש לשלם את המס בנוסף למחיר ששולם עבור הדירה. נכון להיום, מס הרכישה נע בין 0%-10%, כתלות בשווי הדירה, כאשר כמעט ולא ניתן למצוא דירות זולות מספיק בשוק כדי להגיע, בפועל, לשיעור מס אפס. המס גבוה אף יותר ברכישת דירה נוספת. המס מעלה משמעותית את מחירן של הדירות היקרות ממילא, ומרתיע רוכשים פוטנציאליים.
גם המוכר משלם מס בעקבות עסקת מכירת הדירה, הרי הוא מס השבח, אותו מס שמשולם על ידי הצד המוכר כתוצאה מהשבחה של הנכס מאז שנקנה. מס השבח משתנה בין עסקה אחת לאחרת, בהתאם לשווי הדירה כאשר נקנתה לבין ערכה כיום; ברור כי הוא פרופורציונלי להתייקרות מחירי הדירות בשנים האחרונות. בעקבות העלייה בשיעור המס שעליהם לשלם, מעלים בעלי הדירות את המחירים אפילו יותר.
חשוב מאוד לדעת כי קיימת התערבות ממשלתית נוספת מלבד מס השבח ומס הרכישה, שרבים מרוכשי הדירות לא בהכרח מודעים אליה. למעשה, רוב העלות של הדירה תלויה ישירות בהחלטות המדינה, אשר קובעת את מחיר הקרקע, את עלות אגרות הבנייה ואת היטלי הפיתוח.
לקחת משכנתא?
במקביל, גם מדיניות הבנקים לגבי מתן משכנתא הוקשחה מאוד. אם לפני 20 שנה משכנתא הייתה הלוואה שלקחו זוגות צעירים רק בעקבות מצב של דוחק כלכלי שחייב אותם לעשות כן, כיום כמעט ולא ניתן לחשוב על אדם שרוכש דירה ללא משכנתא.
כתוצאה מהשינויים שחלו בשוק הדיור, מהרצון לצמצם את הביקוש ומהעובדה שכיום המשכנתאות עומדות על סכומים מפלצתיים- השתנתה משמעותית גם מדיניות הבנקים בנושא. הבנקים השונים, ובראשם בנק ישראל, החלו להטיל הגבלות שונות על הלווים. אם בעבר ניתן היה לממן כמעט את מלוא מחיר הדירה באמצעות המשכנתא, כיום המצב שונה לחלוטין. ההון העצמי המינמלי הדרוש למשכנתא הינו הון עצמי בשיעור של כמחצית משווי הדירה, כאשר מרבית הבנקים דורשים אף יותר מכך. מובן מאליו שכאשר מדובר על מחירי הדיור הדרקוניים המוצעים בשוק כיום, כמעט ולא ניתן למצוא משפחות אשר יכולות לעמוד בדרישות הבסיסיות ביותר לקבלת ההלוואה.
במקביל, כמו בכל מדינה מערבית, חלו בישראל לא מעט שינויים בדרישות הבנייה עם השנים. כך, למשל, הציבו מכבי האש דרישות בטיחות חדשות, להוספת ציוד כיבוי נוסף ומתקדם יותר כגון ספירלות על מנת לקבל היתר בנייה. מחירה של ספירלה כזו הינו כ-30,000 ₪ וצפונה מכך, ולמותר לציין כי מי שנושא בעלויות אלה הינו ציבור רוכשי הדירות, אשר משלמים את הסכום הנקוב בתוספת ריבית שמנה.
התערבות הממשלה
איך, בעצם, הגיעה מדינה מערבית ומודרנית, שכלכלתה נמצאת בצמיחה, למצב עגום שכזה? התשובה טמונה, כמובן, בשלטון. באופן טבעי, כמעט ולא ניתן למצוא פוליטיקאי אשר נותר אדיש למצב המצוקה. במהלך שש השנים האחרונות, ניתן היה לשמוע לא מעט הבטחות שהופרחו לחלל האוויר על ידי פוליטיקאים שונים מכל קצוות המפה הפוליטית.
עם זאת, כפי שיפורט בהמשך מאמר זה, רוב רובן של ההבטחות הללו נועדו, ככל הנראה, על מנת לגרוף רווח פוליטי. בין אם הייתה כוונה אמיתית מאחורי הדברים ובין אם לאו, במרבית המקרים לא ננקטו צעדים ממשיים בפועל, והתוצאה לפנינו.
בנימין נתניהו, יולי 2010: "נוריד את מחירי הדיור"
את העלייה החדה הראשונה במחירי הדיור ניתן לזהות כבר בשנת 2008, אז כיהן כראש ממשלה אהוד אולמרט. עם זאת, באותה התקופה התחושה הייתה שמדובר בעלייה זמנית שקשורה בתנודות בשוק הנדל"ן העולמי, ולכן המגמה לא זכתה להתייחסות ממשלתית מיוחדת.
כעבור שנתיים, בשנת 2010, ניתן היה לראות כי המגמה לא חלפה, אלא להיפך- מחירי הדירות רק המשיכו לטפס עוד ועוד ללא סוף נראה לעין. באותו השלב, ניכר היה כי מדובר בבעיה. שנה קודם לכן, נבחרה לשלטון הממשלה ה-32 בראשות בנימין נתניהו. נתניהו זיהה את הבעיה כבר כאשר נבחר לתפקיד רוה"מ, אך בכל זאת בחר לנקוט בצעדים, לפחות למראית עין, רק שנה לאחר שממשלתו הוקמה.
בחודש יולי 2010, הכריז נתניהו על שורת צעדים במגמה להוריד את מחירי הדיור. עם זאת, מרבית הצעדים כלל לא ננקטו או לא ננקטו במידה מספקת. לזכותו של נתניהו יש לציין כי העלייה במהלך השנים 2011-2012 הייתה מעט מתונה יותר; לחובתו ייאמר שהצעדים כלל לא הצליחו להשיג את המטרה, כלומר לבלום את העצירה לחלוטין. דו"ח מבקר המדינה שיצא לאחרונה בנושא תולה את חוסר ההצלחה בהיעדר חשיבה לטווח הרחוק, בהצבת יעדים לא ריאליים ובחוסר תיאום משווע בין הגופים השונים שאמורים היו לעסוק בנידון.
למעשה, במבט לאחור, ניתן לראות כי ביבי אמנם היה מודע למצב העגום של הדיור בישראל- ועם זאת, בחר שלא להקדיש לעניין משאבים, או במילים אחרות, בחר להתעלם.
יש לציין כי בסוף הקדנציה הקודמת הכריז ביבי בריאיון כי במהלך הקדנציה האחרונה שלו, לא עשה מספיק במגמה לפתור את משבר הדיור, והבטיח כי ישים דגש על הנושא במהלך כהונתו הבאה. האם הוא אכן עושה כן? לא ברור, אך מה שניתן להגיד בוודאות הוא שלא ניתן לראות כל תוצאות בפועל.
יאיר לפיד, מרץ 2014: "תוכנית מע"מ אפס"
עוד פוליטיקאי מרכזי עליו ניתן לדבר בהקשר של ריבוי הבטחות לצד היעדר תוצאות הינו יאיר לפיד. באותה התקופה, כיהן לפיד כשר האוצר בממשלת נתניהו, והוא קיווה, ככל הנראה, להיטיב עם רוכשי הדירות בישראל על ידי תוכנית "מע"מ אפס"- תוכנית לפיה כל רוכש שיעמוד בקריטריונים מסוימים לא ישלם מע"מ על רכישת דירה. ההטבה המשמעותית נשמעה מפתה מאוד, מה שהביא לכדי קיפאון מוחלט של שוק הנדל"ן כולו למשך חצי שנה- במהלכה חיכו הרוכשים הפוטנציאליים לאישור החוק.
הצעת החוק נראתה, בהתחילת דרכה, כמו הצלחה מסחררת- היא אושרה באופן כמעט מיידי ומוחלט על ידי כל הגופים הרלוונטיים, וביניהם קבינט הדיור והממשלה. בהמשך, עברה ההצעה בקריאה ראשונה בכנסת. הייתה אשליה של מציאות בה לא רק שמגמת העלייה תיבלם- מחירי הדיור צפויים אף לרדת במהירות תוך זמן קצר, מה שאמור היה לעודד קבלנים למכור את הדירות שבנו באופן מיידי, טרם הירידה הגדולה.
אך גם תוכנית מבטיחה זו נחלה, בסופו של דבר, כישלון. ראשית כל, הצלחתה הכלכלית של התוכנית לטווח הרחוק הייתה מוטלת בספק- כלכלנים רבים התנגדו לאישור התוכנית, כיוון שמהותה הייתה להעלות את הביקוש מבלי לתת מענה להגדלת היצע הדיור. בנוסף לכך, מפלגות האופוזיציה התנגדו לחוק, וניסו בכל כוחן למנוע את אישורו בוועדות הכספים. למרות שלעיתים ניתן לשמוע מיאיר לפיד כי התוכנית עוד תקום לתחייה בממשלה הנוכחית, כיום המצב לא נראה ריאלי. מרגע שניתן היה להבין כי הישועה לא תגיע, קיפאון הנדל"ן הסתיים בבת אחת, השוק הוצף שוב ומחירי הדיור שבו לעלות.
משה כחלון, 2016: "מחיר למשתכן"
אין ספק שכאשר נכנס שר האוצר הטרי, משה כחלון, לתפקידו לפני כשנה- הוא נכנס לתוך קרקע רעועה של מחירי דירות עולים וציבור שצובר תסכול מזה שנים ארוכות. אי לכך, שם כחלון את נושא מחירי הדיור בראש סדר העדיפויות שלו, ממש כפי שצופה ממנו לעשות.
כחלון יצא במספר צעדים עיקריים במטרה להביא לירידת המחירים המיוחלת- ראשית כל, הוא ניסה להגדיל את היצע הדירות; שנית, הוא הגה את תכנית "מחיר למשתכן", במסגרתה קיים סבסוד ממשלתי של הקרקע עבור זוגות צעירים אשר עומדים בתנאים מסויימים. יש לציין כי מדובר בהטבה זמנית, אשר צפויה להפסיק בשנת 2017.
הבעיה העיקרית בתכנית זו הינה, בדומה לביקורת שנשמעה בעבר כנגד תכנית מע"מ אפס, היא הגדלה משמעותית של הביקוש מבלי להגדיל מספיק את ההיצע. אמנם כחלון פועל, בד בבד עם התוכנית, גם לעלייה במספר הדירות הזמינות- אך המציאות מראה כי הוא אינו עושה מספיק בנידון, ולפי המגמה הנוכחית, נראה שעד שנת 2017 (שהיא, כאמור, שנת תום ההטבה) לא יהיו מספיק דירות על מנת לענות על העלייה הגדולה בביקוש, שנוצרת כתוצאה מאותם זוגות שעונים על הקריטריונים ומעוניינים לנצל את ההטבה הזמנית.
יש לציין כי למרות התוכניות הגדולות בהן התגאה כחלון לבנייה מהירה של מאות אלפי יחידות דיור חדשות, מומחים מזהירים מפני היעדר תכנון נכון ותשתיות מתאימות- מה שעלול לעכב את הליך מתן אישורי הבנייה, אשר כפי שנאמר לעיל- התנאים לקבלתם הוקשחו משמעותית עם השנים. למעשה, מתן האישור לבנייה, לאור החסמים והבעיות הקיימים, עלול להגיע אף לסדרי גודל של עד 13 שנה- מספר שנים כפול, בממוצע, ממדינות אחרות בOECD. מומחי בנייה מתריעים מפני העובדה כי מדובר התוכניות הנוכחיות מהוות פתרונות לא ריאליים, במהלכם אמנם ייבנו דירות רבות, אך הן יהיו באיכות ירודה מאוד.
נתון מדאיג נוסף לגבי התוכנית הינו הפסד גדול לקופת המדינה, מה שעלול להפיל את התוכנית בוודעת הכספים של הכנסת, ממש כפי שקרה לתוכנית מע"מ אפס של יאיר לפיד.
גם המחנות הצבאיים החדשים שצפויים להיבנות ביוזמתו של כחלון לא צפויים לענות על הביקוש העצום. התוכנית כוללת בנייה של כמה אלפי יחידות דיור חדשות במסגרת מחנות אלה, כאשר הביקוש עומד על כ-40 אלף חסרי דיור אשר מעוניינים לרכוש דירה בכל שנה. מכאן, שגם תוכנית זו הינה זניחה ביחס לכמות הנדרשת.
בכך, יוצרת התוכנית עוד הפרה של האיזון העדין בין ביקוש לבין היצע, מה שנתון לכישלון חרוץ לדעתם של מומחים בתחום.
בנוסף כך, לפי התוכנית הנוכחית מרבית הדירות החדשות שייבנו צפויות להיות באיזורי הפריפריה. אין צורך להכביר במילים על היעדר התחבורה הציבורית היעילה ועל מחסור באפשרויות התעסוקה בפריפריה. נראה כאילו הממשלה אינה משקיעה מספיק בהסכמים עם רשויות מקומיות ובצעדים נוספים לפיתוח איזורים אלה, חרף תוכניותיה והבטחותיה לעשות כן- מסיבות אלה, נראה שבמצב הנוכחי התוכנית איננה ריאלית, וכנראה שהיא מהווה לא יותר מהבטחת שווא נוספת. בינתיים, הנתונים מראים כי מחירי הדיור רק ממשיכים לטפס.
יואב גלנט: "נשקיע מיליארד שקלים בדיור הציבורי"
עליית המחאה החברתית סימנה צורך אמיתי בחברה- לדאוג לא רק לירידת במחירי הדיור, אלא גם למהפכה של ממש בדיור לנזקקים. כפי שאמר שר השיכון יואב גלנט בעצמו, לא ייתכן מצב בו במדינת ישראל 2016 יש משפחות כה רבות ללא קורת גג.
לכן, יחד עם תכנית מחיר למשתכן שצוינה לעיל, אשר אמורה להעניק הנחות משמעותיות לאותם זוגות צעירים שזכאים להטבה, יצא גלנט עם תכנית נוספת, בעלת צביון חברתי יותר, במסגרתה הדיור הציבורי יזכה לתנופה רצינית. לדברי גלנט, הדיור הציבורי מהווה לא פחות מאשר אחריות לאומית, וראוי שהשכבות המבוססות יעשו יותר על מנת לסייע לשכבות החלשות לקיים חיים תקינים עם זכויות בסיסיות.
עם זאת, גם במקרה זה- מילים לחוד ומציאות לחוד. ניתן לראות כי למרות כל המילים היפות שנאמרו, מרבית הכסף עדיין אינו מופנה לדיור הציבורי אלא לתוכניות להורדת מחירי הדיור, אשר לגביהן, כאמור, הדעות חלוקות. בנוסף, כלכלנים מומחים מזהירים כי הנטל הכלכלי הכרוך בבניית יחידות הדיור הציבורי לא ייעלם כלאחר יד, אלא יישאר בעינו ויביא למיסוי מוגבר בשנים הבאות על מעמד הביניים הנוטה לקרוס, ואולי, בסופו של דבר, אף יעלה את מחירי הדיור.
מתי תתפוצץ בועת הנדל"ן?
במשך שנים, מבטיח כל שר בתורו לציבור כי בעוד זמן קצר, בועת הנדל"ן תתפוצץ והעלייה תיפסק. בנוסף לכך, יש הטוענים כי מחירי הדירות בישראל, כמו גם בכל מדינה מערבית אחרת, מגלים התנהגות מחזורית לאורך זמן, ומה שנראה כמגמת עלייה מתמשכת הוא לא יותר מאשר מגמה זמנית אשר צפויה להיפסק בעתיד הלא רחוק.
בינתיים, למרות הטענות, ניתן לשמוע על לא מעט רוכשים אשר בחרו דווקא להתעלם מן ההכרזות הללו, לרכוש דירה לפני "פיצוץ הבועה" וליהנות מדירה שערכה הולך ועולה מדי שנה מבלי להשקיע בה אגורה שחוקה. מי שקנה, למשל, דירה באיזור המרכז בשנת 2008- לפני תחילת העלייה הגדולה במחירים- יוכל כעת ליהנות מדירה שערכה גבוה ב-80% מהערך בו נקנתה, ולעיתים אף יותר.
ניתן לראות כי כל ההבטחות, ההכרזות, התוכניות וההחלטות של הפוליטיקאים השונים לא מניבות כל תוצאה. לא די בכך שהניסיונות להוריד את מחירי הדירות לא צולחים- העלייה במחירים אינה נבלמת, ומגמת העלייה היציבה רק ממשיכה.
גם התוכנית הנוכחית של שר האוצר כחלון, כפי שנאמר, מועדת לכישלון לפי דעתם של מרבית הכלכלנים העוסקים בנושא. אין סיבה, אפוא, לצפות לכך שבועת הנדל"ן אכן תתפוצץ בשנים הקרובות, וסביר יותר להניח שמגמת העלייה במחירי הדירות רק תלך ותחריף עם השנים. נראה כי פתרון בעיית מחירי הדיור כרוך בטיפול עמוק יותר של הממשלה במצב הפריפריה, כמו פיתוח תשתיות חדשות, מערכת חינוך טובה יותר ומערכת יעילה יותר של תחבורה ציבורית- צעדים שלאור הקו הנוכחי, קשה לצפות לכך שיתממשו במהלך השנים הקרובות.
סיכום ומסקנה
לסיכומו של דבר, לפי ניסיון של שמונה שנים, אין שום סיבה לחכות. מי שיש ברשותו הון עצמי המספיק לרכישת דירה- מוטב שיעשה זאת בקרוב, לפני העלייה הבאה במחירים, ולפני עוד עשרות הבטחות סרק.
